【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】根據(jù)香港戴德梁行研究部2018年10月30日最新發(fā)布的《大中華區(qū)資本市場(chǎng)快訊》報(bào)告顯示，2018年前三季度來(lái)自境外投資者需求顯著增長(zhǎng)，在一線(xiàn)城市表現(xiàn)尤為明顯(圖1)，儘管過(guò)去12個(gè)月中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)整體投資金額呈下滑趨勢(shì)(圖2)。
 
在香港，由於政府對(duì)城市更新的推動(dòng)，本季度工業(yè)物業(yè)投資明顯增加，尤其是工業(yè)大廈。臺(tái)北的投資本季度也由辦公大樓和工業(yè)大樓交易為主導(dǎo)，主要集中在具有穩(wěn)定收益或再開(kāi)發(fā)潛力的城市核心區(qū)域的舊改物業(yè)。
 
戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)部主管及環(huán)球董事李志榮稱(chēng)：“鑑於市場(chǎng)核心/核心增益型資產(chǎn)類(lèi)別的收益率普遍走低，促使投資者不斷尋求一線(xiàn)城市的增值型投資機(jī)會(huì)，例如收購(gòu)表現(xiàn)不佳的資產(chǎn)以進(jìn)行升級(jí)改造，包括改造零售物業(yè)並適當(dāng)轉(zhuǎn)換為辦公用途(尤其是聯(lián)合辦公形式)、和將B級(jí)辦公大樓改造成長(zhǎng)租公寓等。此外，城市交通設(shè)施的不斷發(fā)展, 推動(dòng)大量資金湧向位於一線(xiàn)城市非核心區(qū)域以及周邊的強(qiáng)二線(xiàn)城市的物業(yè)資產(chǎn)。”
 
戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理林榮傑表示：“基於目前觀(guān)察到較為活躍的投資意向，預(yù)計(jì)在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)交易量將有所回升。另外，鑑於當(dāng)前信貸緊縮的情況，預(yù)計(jì)辦公大樓新增供應(yīng)量或有所放緩。同時(shí)租賃需求保持強(qiáng)勁，降低了中國(guó)的整體空置率，其中二線(xiàn)城市尤為明顯，我們預(yù)計(jì)此趨勢(shì)將持續(xù)至2019年。與此同時(shí)，由於內(nèi)資開(kāi)發(fā)商將繼續(xù)將資金集中於強(qiáng)現(xiàn)金流項(xiàng)目如可散售的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以增強(qiáng)資金流動(dòng)性，這將有利於那些能夠獲得融資並擁有一定資產(chǎn)管理能力的投資者，使其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及議價(jià)力得到提升。”
 
戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)研究及預(yù)測(cè)主管陳妍斐提到：“粵港澳大灣區(qū)、一帶一路和城市更新等一系列大陸政府舉措預(yù)計(jì)將持續(xù)推動(dòng)中國(guó)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。另外，中國(guó)強(qiáng)勁的第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)也將繼續(xù)支持內(nèi)資企業(yè)對(duì)A級(jí)辦公大樓的需求，繼而帶動(dòng)投資需求。同時(shí)，新零售的模式以及商改辦等舉動(dòng)也將促使2018年零售物業(yè)投資得到回升。”
 
報(bào)告中針對(duì)近期市場(chǎng)的相關(guān)熱點(diǎn)話(huà)題提出了相關(guān)看法：
 
高鐵時(shí)代，物業(yè)投資機(jī)遇增多：隨著廣州、深圳和香港高鐵於9月23日通車(chē)，三地間“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”正式成型。我們預(yù)測(cè)高鐵沿線(xiàn)物業(yè)將進(jìn)一步增值，其中廣州南站、深圳福田以及香港西九龍片區(qū)尤其值得關(guān)注。廣深港三地各增加一個(gè)大型綜合交通樞紐，且高鐵效應(yīng)將輻射全市，投資機(jī)會(huì)增多。
 
大灣區(qū)投資亮點(diǎn)：香港與深圳均有證券交易所，金融優(yōu)勢(shì)顯著;香港和澳門(mén)則擁有特殊的法律體係以及較成熟的經(jīng)濟(jì)體系;同時(shí)深圳與廣州擁有創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集群的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。綜合判斷，深圳、香港、廣州、澳門(mén)將成為未來(lái)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的核心;佛山、珠海、東莞、中山將成為規(guī)模中等的區(qū)域核心城市;惠州、肇慶、江門(mén)將成為有特色產(chǎn)業(yè)的大中城市。
 
改建項(xiàng)目的資產(chǎn)管理：越來(lái)越多的中國(guó)投資者正在積極的尋找具有重建或翻新潛力的增值型投資機(jī)會(huì)。上海錦滄文華大酒店就是範(fàn)例之一。該項(xiàng)目工程複雜，涉及相當(dāng)多的設(shè)計(jì)和改造工作及諸多政府批準(zhǔn)，並需要擴(kuò)大樓層面積使用率以確保其對(duì)辦公大樓租戶(hù)的吸引力。對(duì)於此類(lèi)改建，投資者必須密切關(guān)注當(dāng)?shù)剞k公大樓租賃需求潛力，以及剩餘的土地及大樓可使用年限，仔細(xì)考慮成本及收益比率。
 
報(bào)告同時(shí)也分析了中國(guó)各大城市與地區(qū)整體商業(yè)地產(chǎn)投資趨勢(shì)：
 
北京：2018年上半年北京大宗交易市場(chǎng)表現(xiàn)平平，但在第三季度迎來(lái)大幅回升。本季度，儘管投資者總體上仍保持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，但交易額較2017年同期上漲13％，達(dá)119億元人民幣。互聯(lián)網(wǎng)及科技類(lèi)企業(yè)成為市場(chǎng)的主力買(mǎi)家，交易額佔(zhàn)比達(dá)30％。其中，電商巨頭京東拿下翠宮飯店，計(jì)劃改為辦公大樓。
 
上海：在第三季度，上海資本市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，共得17宗交易，總交易額為180.9億元人民幣，較上季度環(huán)比下降12.2％，但較2017年同期小幅上漲6.1％。外資投資額佔(zhàn)總交易額的比重從2017年平均的18.1％持續(xù)走高，在2018年前三季度達(dá)到了平均36％，更是在三季度攀升至66.5％，達(dá)到2016年以來(lái)的最高水平。外資投資包括被博楓資產(chǎn)分別以13.84億元和5.56億元收入囊中的金橋太貿(mào)廣場(chǎng)和嘉定太貿(mào)廣場(chǎng)。
 
廣州：2018年前三季度，廣州大宗物業(yè)投資市場(chǎng)成交金額得120.2億元人民幣，較2017年同期上漲9.8％，其中本季度全市總成交金額為41.4億元人民幣，較2017年同期上漲89.1％。辦公大樓依然是最受歡迎的資產(chǎn)類(lèi)型，佔(zhàn)本季度大宗交易總額的44.9％，包括某政府機(jī)構(gòu)以約人民幣12億元的價(jià)格購(gòu)入位於科學(xué)城的綠地中央廣場(chǎng)A2棟物業(yè)。
 
深圳：前三季度，深圳大宗物業(yè)交易總成交額達(dá)到106.57億元人民幣，成交金額較2017年同期減少一半，單3季度的大宗物業(yè)成交額達(dá)為39.31億元人民幣，也較2017年下滑近5成。不過(guò)受到來(lái)自粵港澳大灣區(qū)的政策利好，外資機(jī)構(gòu)對(duì)深圳的投資興趣持續(xù)上升，如本季度來(lái)自香港的某基金公司收購(gòu)位於福田區(qū)的國(guó)際商會(huì)中心的4個(gè)整層。
 
香港：儘管中美貿(mào)易的緊張局勢(shì)不斷升級(jí)，但工業(yè)大樓市場(chǎng)的投資活動(dòng)在第三季度依然強(qiáng)勁，使總投資金額達(dá)到67.1億港元，比五年歷史季度平均值高約89％。不斷減少的庫(kù)存以及政府的工業(yè)大樓活化計(jì)劃使投資者對(duì)全棟工業(yè)大樓繼續(xù)保持興趣。
 
臺(tái)灣：本季臺(tái)灣商用不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)有所冷卻，自上季交易額315億新臺(tái)幣下滑至僅96.1億，且數(shù)筆指標(biāo)大案將於第四季開(kāi)標(biāo)，使第三季交投沉寂。臺(tái)北市中心區(qū)辦公大樓供給有限，屋齡老舊但區(qū)位優(yōu)質(zhì)之辦公大樓，兼具穩(wěn)定收益及都更潛力，吸引投資人目光。
 
此外，來(lái)自戴德梁各領(lǐng)域的專(zhuān)家：葉國(guó)平，大中華區(qū)資本市場(chǎng)總裁;江冰河，粵港澳大灣區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展總經(jīng)理;以及張大維，大中華區(qū)資產(chǎn)管理部主管分別在報(bào)告中提出了獨(dú)到的市場(chǎng)見(jiàn)解。